買不買房，其實很複雜

最近看到 Wiwi 的部落格提到被問到一些問題的話，不解釋其實是很好的選擇。

這就讓我想到，幾年前我也是每次回家就要被問說「要不要買房」，然後長輩總要很戲劇性的演出一場哭天搶地的大戲，好像不買房就要家破人亡似的。

大可不必。

直到我真的自己去看房子，去了解市場，才發現買不買房這個問題其實很複雜，不要說長輩了，就連網路上的一些理財文章、房產專家、留言討論，也都是各講各的，有的說買比較好，有的說不買比較好。

我必須說，當初我真的想得太簡單了，覺得便宜就買，太貴就不要買，但其實還有很多特別的遊戲規則。

這邊就是想整理一些資訊，一些我之前不知道，但是我現在知道的資訊。

這不是要推論出買或不買，而是想讓你了解，市場上現在的遊戲規則長什麼樣。

政府端的態度

首先你可能很難想像，政府其實是鼓勵大家購買房子，並住在自己買的房子裡頭的，這個不是在台灣才這樣，在一些有社宅的歐洲國家，政府也是一樣的態度。

首先來看這幾點台灣政府的政策：

1.房地合一稅減免

我認爲政府給自住客最大的優惠，就是這個房地合一稅減免，可以說是給自住客的超級大 BUFF。

怎麼說呢？

要先知道，目前房屋買賣會被課徵房地合一稅2.0：

• 持有2年以內售出，會被課45％的稅
• 持有2~5年售出，會被課35％的稅
• 持有5~10年售出，會被課20％的稅
• 持有超過10年售出，會被課10％的稅

假設1000萬的房子，持有6年後漲到1500萬賣出，500萬獲利的20%，也就是100萬要繳給政府。

而房地合一稅減免是什麼呢？

就是如果你那間1000萬的房子是拿來自住，只要住滿六年後，你把它賣掉，政府是不會課稅的，有400萬的免稅額度，就算超過了，還可以再發動重購退稅的BUFF。

這可是非常驚人的數目。

等於說，你賣掉一間小的自住房，換到大間的自住房，政府不會課你這個很重的房地合一稅。

這個政策就是很明白的，鼓勵你有自住房，而且還鼓勵你換房，換到比較好的房子住。

2.房貸利息抵稅

再來一個我覺得也是很誇張的，就是房貸利息也可以抵稅。

當你貸款買房，每個月還款的時候，還給銀行的錢一部分是本金，一部分是利息，如果你這間房子是拿來自住的話，利息的部分是可以抵稅的！

如果對稅法有研究的話，就知道這個某種意義上來說，就是利息不用錢，政府幫你出！

而且抵稅額度很高，一年高達30萬！

依照現在的租金投報率，大家大概都是抓租金=利息。

也就是說一個總價1000萬的房子，利率2.5%，貸款30年好了，月還款32000當中，16000是還本金，16000是還利息。

你在市場上要租這樣的房子，大概也是一個月要花16000才租得到。

乍看之下，你買房子的話，月還款要32000，是2倍的花費。

但，如果你做一些稅法上的操作，32000中的16000利息是可以抵稅的，所以變成你每個月其實還是付出16000而已，利息政府幫你出了！

3.自用住宅稅率

再來一個比較好懂的，但影響沒那麼大的就是房屋稅的稅率。

你的房子如果是自用的話，稅率是1.2%，非自用的話，稅率是2.0%~4.8%(看有幾間)

如果是小房子，其實也還好，但如果又新又大地段又好的房子，就會差非常多。

還是一樣，自用住宅就是開外掛的存在。

4.新青安貸款

再來就是之前推出的新青安政策，也是一樣，政策是要補貼自用住宅，如果被抓到為非自用，就會被政府追討回利息、甚至取消部分貸款額度。

之前就有人北爛，拿新青安貸款去買房，又出租給別人，還給房客報租補，直接被政府抓個正著，吐出一堆錢。然後自己怎麼死的都不知道還到網路上討拍。

這又再次應證了，政府就是鼓勵首購自住。

銀行端的態度

說完政府的態度，再來就是銀行的態度，銀行其實是一個超愛房子的機構，也是一樣給房子開很多外掛：

1.貸款成數

對銀行來說，房子是非常好的擔保品，可以貸到很高的成數，基本上六都市區都是8成，雙北精華區還可以貸到85成。

這邊想要你先轉換個視角，換位思考一下，假裝你現在是當舖老闆，會有客人拿物品來跟你抵押借錢，你要如何決定借這客人多少錢，還有利率怎麼算呢？

物品如果越容易跌價，就借給他越少錢，而且利率要高一點，因為風險比較大！

我還記得我之前在瘋 NFT 的時候，有玩過一個 NFT 當舖的 defi 項目，簡單講就是有人會把自己的NFT拿來抵押借錢，這個時候我們就會看他是拿什麼樣的NFT，來決定要借給他多少錢。

像是 BAYC、MAYC 就可以貸到市場價格的5成～6成，然後一些比較爛的NFT，大概就是貸到2-3成而已。

這是一個超高風險的市場，大家身為當舖老闆願意放貸的成數最高也就是6成而已。

在銀行這種嚴謹保守的機構眼中，NFT 就是空氣一般存在，什麼錢都貸不到。

但對銀行來說，房子拿來抵押的話，可以貸款到8成甚至是85成！

你就可以知道，房子在銀行眼中的地位有多高。

至於為什麼會長這樣，主要還是因為法拍市場，一拍底價通常為市價的九折到九五折，二拍的底價為底價的八折，通常到二拍就會一堆人搶標。

也就是說，銀行敢貸款八成，就是因為它算好房子拿去法拍時，市價八折一定賣得掉，它一定可以拿得回貸出去的錢。

2.增貸

增貸指的在現有房貸尚未還清時，向銀行再次申請一筆額外的資金來運用。

講白話來說，就是在不用賣房子的狀態下，從房子裡搬錢出來。

舉例來說：

一間1000萬的房子，貸款8成，貸800萬，過了10年後，漲到1500萬，這個時候你房貸當然還沒有繳清，但你想說要來整修房子，你可以再跟銀行貸款，多貸個100萬的現金出來，你馬上就可以裝修房子了。

這樣你還是持有這間房子，但是多出了一筆現金可以做運用。

雖然說股票也是可以質押借錢出來，但就利率上，還是房子利率比較低。

3.科目四房貸

科目四房貸，簡單講就是一間全額繳清沒有貸款的房子，可以拿去銀行抵押借錢，而且借到的成數和利率都很優。

在過去大炒房時代，有些人會拿科目四貸出來的錢又投入到房地產，然後一直滾雪球，但是現在已經被禁止了，銀行會抓的很嚴格。

但其實你不投入房地產，這筆大錢拿去創業或投資股票都非常好用。

不要用30年來看，要用6年來看

過去我對房子的想法，就是買了就要背貸款背30年，很多網路上對租房買房的比較，也都是用30年來計算。

然後心理就會想，我要找到一個地方買房住30年，然後一輩子也就這樣了嗎？

但真的深入去了解政策以後，就會知道政府其實沒有要你一間房子住滿30年，住滿6年就好了，你就可以把房子賣掉，開心的適用免稅額，然後去換一間更新更大的房子。

只要政策沒變，這樣的模式就可以一直重複操作下去。

總結：房地產=高度政策綁定

回到標題，買不買房會很複雜的原因，就在於房地產是高度政策綁定的。從早期的豪宅線、第一波信用管制、房地合一稅2.0、紅單禁轉、預售禁轉、一路到第七波信用管制、租賃專法，隨便政策有個風吹草動，市場上最佳玩法就會改變。

這個不是你用 Excel 拉一拉表格，算個年化報酬率就能解決的事，各國的數據其實也很難直接去類比，因為每個國家的政策和資金環境又都不一樣。

以上就是簡單分享一些相關的資訊，當然我手 key 可能會有點誤差或不正確，實際政策建議還是查閱政府網站做確認喔！